Calcolo rata mutuo: quanto pagherai ogni mese

Martina e Davide a Bologna: la rata passo per passo

Martina e Davide comprano un trilocale alla Bolognina da 240.000 €. Hanno 55.000 € di risparmi e chiedono alla banca 185.000 €, a tasso fisso del 3,35% per 25 anni. Spese dell'offerta: 1.000 € di istruttoria, 300 € di perizia e 2 € per ogni rata incassata.

1. Numero di rate: 25 anni × 12 = 300 rate mensili.
2. Tasso del mese: 3,35% diviso 12 = 0,2792% circa.
3. Rata: con la formula della rata costante si ottengono 911,34 € al mese.
4. Prima rata: 516,46 € sono interessi (185.000 × 3,35% / 12) e solo 394,88 € riducono il debito.
5. Interessi totali: in 25 anni pagano circa 88.400 € di interessi, quindi restituiscono in tutto circa 273.400 €.
6. Imposta sostitutiva: per la prima casa è lo 0,25% del mutuo, cioè 462,50 €, trattenuta al rogito.
7. TAEG: aggiungendo istruttoria, perizia, imposta e incasso rata il costo effettivo sale a circa il 3,5% annuo.

Il mutuo copre il 77% del prezzo: sotto la soglia dell'80% oltre la quale molte banche chiedono garanzie in più.

Come si calcola la rata di un mutuo

La rata alla francese, quella di quasi tutti i mutui italiani, resta uguale per tutta la durata. Si ottiene moltiplicando l'importo per il tasso del periodo e dividendo per uno meno il fattore di sconto:

rata = capitale × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Qui i è il TAN diviso per il numero di rate in un anno (12 se mensile) e n è il numero totale di rate. Gli interessi di ogni mese si calcolano sul debito che resta: all'inizio pesano molto, verso la fine quasi nulla. Per questo nei primi anni il debito scende piano.

Quanto conta un punto di tasso? Su 150.000 € in 25 anni:

Fisso o variabile con i tassi di ottobre 2026

Il tasso fisso delle banche parte dall'IRS (Eurirs) della durata scelta, più uno spread. Il variabile segue l'Euribor, quasi sempre a 1 o 3 mesi, più lo spread. Al 22 ottobre 2026 l'Euribor a 3 mesi era al 2,68% e l'IRS a 25 anni al 3,40%, dopo il rialzo dei tassi deciso dalla BCE a settembre. Secondo l'ABI, ad agosto 2026 il tasso medio sui nuovi mutui per la casa era del 3,56%, mentre le offerte fisse più competitive partivano da poco sotto il 3%.

Con il variabile la rata cambia a ogni revisione: se l'Euribor sale di mezzo punto, su 150.000 € a 25 anni la rata cresce di circa 40 € al mese. Per vedere l'effetto, ripeti il calcolo con un TAN più alto di 1 o 2 punti: se quella rata ti mette in difficoltà, il fisso è la scelta più prudente.

TAN e TAEG: cosa c'è dentro il costo del mutuo

Il TAN misura solo gli interessi. Il TAEG, che la banca deve indicare nel PIES (il prospetto informativo europeo standardizzato), aggiunge le spese obbligatorie:

• istruttoria e perizia dell'immobile;
• imposta sostitutiva: 0,25% per l'abitazione principale, 2% per seconde case e altri immobili;
• spese di incasso della rata e invio delle comunicazioni;
• polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge sull'immobile ipotecato, se la banca la impone a condizioni sue.

Restano fuori il notaio, le imposte sull'acquisto e le polizze facoltative, come quella sulla vita. Due offerte con lo stesso TAN possono avere TAEG diversi anche di qualche decimo.

Meglio 20, 25 o 30 anni?

Allungare la durata abbassa la rata ma fa crescere gli interessi. Ecco 200.000 € al 3,40%:

Un buon compromesso è la durata più breve con una rata entro un terzo del reddito netto familiare. Per partire dal reddito invece che dall'importo c'è il calcolo di quanto mutuo puoi ottenere.

Giovani, cointestati, rata trimestrale: i casi più frequenti

Under 36 e Fondo di garanzia prima casa. Con il Fondo gestito da Consap lo Stato garantisce il 50% dei mutui prima casa fino a 250.000 €. Per le categorie prioritarie, come gli under 36 con ISEE fino a 40.000 €, la garanzia sale all'80% se il mutuo supera l'80% del prezzo: è prevista fino al 31 dicembre 2027 e permette alla banca di finanziare quasi tutto l'acquisto.

Mutuo cointestato. La rata non cambia, ma ciascun intestatario detrae il 19% degli interessi per la propria quota, fino a 4.000 € di interessi l'anno per l'abitazione principale.

Rata trimestrale o semestrale. Pagare meno spesso fa salire leggermente gli interessi totali, perché il debito scende più tardi.

Preammortamento. In alcuni mutui per costruzione o ristrutturazione si pagano per qualche mese solo gli interessi: in quel periodo il debito non cala.

Quando affidarsi al PIES della banca

• Per un mutuo variabile o misto il piano reale cambia a ogni revisione del tasso.
• Le polizze e le spese periodiche variano da banca a banca: confronta i TAEG riportati nei PIES.
• Con un periodo di preammortamento la prima rata e il totale degli interessi sono diversi.