Quanto mutuo posso avere con il mio reddito

Il conto di Luca e Sara, a Monza

Luca e Sara guadagnano insieme 3.850 € netti al mese e pagano 220 € per l'auto. Hanno visto un appartamento da 330.000 €.

1. Un terzo del reddito: 3.850 × 33% = 1.270,50 €.
2. Tolta la rata dell'auto restano 1.050,50 € per il mutuo.
3. Con 30 anni al 3,40% quella rata ripaga 236.875 €.
4. Il limite sul valore è l'80% del prezzo: 264.000 €. Il vincolo più stretto, qui, è il reddito.
5. Per l'acquisto servono quindi circa 93.000 € di risparmi, più le spese.

Con 25 anni invece di 30 l'importo scenderebbe a circa 212.000 €. Estinguendo prima il finanziamento dell'auto, la rata disponibile salirebbe di 220 € e il mutuo possibile di quasi 50.000 €.

Il rapporto rata/reddito: come lo calcola la banca

La regola più diffusa è che tutte le rate, mutuo compreso, non superino il 30-35% del reddito netto. Alcune banche salgono al 40% per redditi alti, perché quello che resta per vivere è comunque elevato.

• Dipendenti: si guarda il netto delle ultime buste paga e la CU; tredicesima e quattordicesima contano se si ragiona sul netto annuo diviso 12.
• Autonomi e partite IVA: la media dei redditi delle ultime due dichiarazioni, al netto delle imposte.
• Contratti a termine: alcune banche li accettano solo con anzianità lavorativa lunga o con un garante.

Anche il garante entra nel conto: il suo reddito si somma, ma anche le sue rate in corso.

Il limite dell'80% e il Fondo prima casa

Oltre al reddito c'è il valore dell'immobile stabilito dalla perizia: le banche finanziano normalmente fino all'80% (il cosiddetto LTV). Per chi rientra nelle categorie prioritarie del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, come gli under 36 con ISEE fino a 40.000 €, lo Stato garantisce l'80% del mutuo e la banca può spingersi oltre, fino all'intero prezzo.

Elena, 31 anni, a Bari, guadagna 2.650 € netti e vuole una casa da 185.000 €. Con il reddito potrebbe arrivare a circa 202.000 €, ma senza garanzia la banca si ferma a 148.000 € e lei dovrebbe trovare 37.000 €. Con il Fondo all'80% il mutuo può coprire l'intero prezzo: restano a suo carico solo notaio, imposte ed eventuale agenzia.

Oltre all'anticipo: le spese dell'acquisto

Al prezzo della casa si aggiungono spese che il mutuo non copre:

• imposte: per la prima casa comprata da un privato imposta di registro al 2% del valore catastale più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale; dal costruttore IVA al 4%;
• notaio per l'atto di compravendita e per quello del mutuo;
• agenzia immobiliare, di solito tra il 2% e il 4% più IVA;
• istruttoria, perizia e imposta sostitutiva dello 0,25% sul mutuo.

Mettere da parte un 8-10% del prezzo per queste voci evita brutte sorprese al rogito.

Cosa guarda la banca oltre ai numeri

• Segnalazioni in Centrale Rischi o ritardi su altri finanziamenti possono bloccare la richiesta anche con un buon reddito.
• Età alla scadenza: molte banche chiedono che il mutuo finisca entro i 75-80 anni del richiedente più anziano.
• Per un acquisto vicino al limite conviene chiedere una pre-delibera prima di firmare il compromesso.