Calcolo surroga del mutuo

Andrea e Chiara, Verona: 39.000 € di interessi in meno

Andrea e Chiara hanno firmato a fine 2023 un mutuo a tasso fisso del 4,60%, quando i tassi erano al massimo. Oggi devono ancora 168.000 € in 26 anni e pagano 924,08 € al mese. Un'altra banca offre il 3,25% fisso.

• Nuova rata con la stessa durata: 798,31 €, cioè 125,77 € in meno ogni mese.
• Interessi che resterebbero da pagare con il mutuo attuale: 120.315,29 €.
• Interessi con il nuovo mutuo: 81.074,32 €.
• Risparmio complessivo: 39.240,97 €.

Se allungassero la durata a 30 anni, la rata scenderebbe a 731,15 €, ma il risparmio sugli interessi si ridurrebbe a circa 25.100 €. Accorciando a 20 anni pagherebbero 952,89 €, quasi quanto oggi, chiudendo però sei anni prima.

Come funziona la surroga e perché è gratuita

La surroga, o portabilità del mutuo, è regolata dall'art. 120-quater del Testo unico bancario. La nuova banca estingue il debito con la vecchia e prende il suo posto nell'ipoteca, che resta la stessa. Per chi ha il mutuo:

• niente penali, spese di istruttoria, perizia o notaio a proprio carico;
• niente imposta sostitutiva sul nuovo mutuo;
• la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa continua, entro il debito residuo trasferito.

Se l'operazione non si chiude entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca alla vecchia, la banca originaria deve un indennizzo dell'1% del mutuo per ogni mese o frazione di ritardo.

Surroga, rinegoziazione o sostituzione?

Un buon modo per ottenere una rinegoziazione è presentarsi in filiale con un'offerta di surroga scritta: molte banche preferiscono abbassare il tasso piuttosto che perdere il cliente. Il calcolo della nuova rata è lo stesso, con il tasso concordato.

Quando conviene davvero, con i tassi di oggi

A ottobre 2026 l'IRS a 25 anni, riferimento dei mutui fissi, era intorno al 3,40% e il tasso medio sui nuovi mutui casa al 3,56% (dato ABI di agosto). La surroga conviene soprattutto a chi ha un fisso firmato tra la fine del 2022 e il 2024 sopra il 4%, o un variabile con spread alto.

Con una differenza di tasso inferiore a mezzo punto e meno di 8-10 anni di durata residua, il risparmio si riduce a poche migliaia di euro: va valutato rispetto al tempo della pratica e alle polizze richieste dalla nuova banca.

Documenti e tempi della pratica

Servono contratto e piano di ammortamento del mutuo in corso, documenti di reddito aggiornati (buste paga, CU o dichiarazione dei redditi) e atto di provenienza dell'immobile. La nuova banca valuta il reddito come per un mutuo nuovo e fa una perizia, a sue spese.

Tieni presente la polizza incendio e scoppio: è obbligatoria e la nuova banca può chiederne una nuova; se la vecchia è stata pagata in anticipo, chiedi il rimborso della parte non goduta.