IRPEF sui fabbricati: affitti e seconda casa
Sull'affitto di una casa puoi pagare la cedolare secca, un'imposta fissa del 21% (10% a canone concordato) sul canone, oppure l'IRPEF ordinaria sul 95% del canone, alla tua aliquota e con le addizionali. Una seconda casa sfitta paga l'IRPEF solo se si trova nello stesso comune dell'abitazione principale, sul 50% del reddito catastale. Inserisci canone o rendita e gli altri redditi: il calcolatore confronta i due regimi tenendo conto anche delle detrazioni.
Risparmio con la cedolare secca
Stima calcolata su simulazionecalcolo.it con le regole 2026. Non è un calcolo ufficiale.
Federica affitta il bilocale ereditato: cedolare o IRPEF?
Federica, impiegata a Bologna con 34.000 € di reddito imponibile, affitta un bilocale a 800 € al mese con un contratto libero 4+4: 9.600 € l'anno.
- Con la cedolare secca al 21% paga 2.016 € di imposta. Il canone però conta nel reddito complessivo per le detrazioni: la detrazione per lavoro dipendente e quella del cuneo fiscale scendono di 1.606,69 €. In tutto 3.622,69 €.
- Con l'IRPEF ordinaria il 95% del canone, 9.120 €, si somma allo stipendio e viene tassato al 33% più le addizionali, con le stesse detrazioni ridotte: 4.942,79 €, più 96 € di imposta di registro. In tutto 5.038,79 €.
La cedolare le fa risparmiare 1.416,10 € l'anno. Con un contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa come Bologna, la cedolare scende al 10% e il risparmio sale a 1.471,27 €.
Cedolare secca 2026: aliquote e regole
| Contratto | Cedolare secca | IRPEF ordinaria: reddito tassato |
|---|---|---|
| Libero 4+4 | 21% | 95% del canone |
| Canone concordato | 10% | 95% del canone, 66,5% nei comuni ad alta tensione abitativa |
| Affitto breve, primo immobile | 21% | 95% del canone |
| Affitto breve, altri immobili | 26% | 95% del canone |
Con la cedolare non si pagano addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto, ma il proprietario rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone. Dal 2026, chi destina ad affitti brevi più di due appartamenti è considerato un'attività d'impresa e non può più usare la cedolare.
Quando l'IRPEF ordinaria può convenire
Con redditi bassi l'aliquota IRPEF è al 23% e la differenza si riduce. Se Federica guadagnasse 14.000 €, l'affitto in regime ordinario le farebbe perdere anche il trattamento integrativo e la somma esente del cuneo: la cedolare costerebbe 2.506,80 €, l'IRPEF 3.088,97 €. Conviene comunque la cedolare, ma di meno.
L'IRPEF ordinaria torna utile soprattutto quando ci sono molte spese detraibili da recuperare (ad esempio rate di bonus edilizi) e un'imposta altrimenti troppo bassa per usarle, oppure per gli affitti a società, esclusi dalla cedolare.
Seconda casa non affittata: quando si paga l'IRPEF
Per gli immobili non affittati l'IMU sostituisce l'IRPEF. C'è un'eccezione: le abitazioni a disposizione nello stesso comune dell'abitazione principale pagano l'IRPEF sul 50% del reddito fondiario, calcolato così:
rendita × 1,05 (rivalutazione) × 4/3 (immobile a disposizione) × 50%
Con una rendita di 720 € il reddito imponibile è di 504 €. Per Federica, con 34.000 € di stipendio, costa 291,10 € in più tra IRPEF, addizionali e detrazioni ridotte; in più c'è l'IMU. Se la casa fosse in un altro comune, pagherebbe solo l'IMU.
Le case date in comodato gratuito a un familiare seguono la stessa regola delle case a disposizione: niente IRPEF se l'IMU è dovuta, salvo il caso dello stesso comune.
Domande frequenti su affitti e seconde case
Come si calcola il reddito di un immobile affittato?
In regime ordinario è il 95% del canone annuo (66,5% per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa), o la rendita catastale rivalutata se più alta. Con la cedolare si applica l'aliquota fissa all'intero canone.
La cedolare secca conviene sempre?
Quasi sempre per chi ha un'aliquota IRPEF del 33% o del 43%. Con redditi bassi la differenza si riduce; va valutata caso per caso se ci sono molte detrazioni da recuperare.
Si paga l'IRPEF su una seconda casa sfitta?
Solo se si trova nello stesso comune dell'abitazione principale: in quel caso sul 50% del reddito fondiario. Altrimenti si paga solo l'IMU.
Il canone in cedolare conta per l'ISEE e le detrazioni?
Sì: il reddito in cedolare entra nel reddito complessivo per calcolare detrazioni, bonus e ISEE, anche se non paga l'IRPEF.
Fonti ufficiali
Altri calcoli sulla casa
Aggiornato il 24 ottobre 2026 · Testo a cura della redazione di simulazionecalcolo.it · Come lavoriamo